给孩子买房？请三思而后行

猴年伊始，随着各地公积金陆续松绑，以及央行接连降低首付比例，再加上新推出的契税、营业税调整等政策性红利的出台，以上海为主的一线房地产市场再掀新高潮。在这之中，不乏有人以未成年子女的名义购买房屋。以未成年人名义购房，说明“幕后业主”的房产权属观念及超前消费意识的提高，但他们大多数人在作出为未成年子女购房办证决定时，对购房中容易产生的问题以及日后可能出现的纠纷并未仔细思考，本文拟对此问题的法律风险予以探讨。

■案例1

父亲给10岁儿子买房

王先生想购买某套房屋，并在房地产权证上写了他10岁儿子小明（化名）的名字。

律师提醒，由于小明是未成年人，因此，王先生在《房屋购买合同》买受人一栏除了自己的名字之外，还应将小明的名字一并写上，并注明自己的法定代理人身份。除了按照正常的房屋交易登记程序提交资料外，王先生还需提交购房人小明的户口簿或出生证以及小明监护人的身份证明；如果小明的监护人只有一个，还须提供经公证的监护人证明书，证明其唯一监护人资格。备齐以上资料后，王先生就可到房管局办理房屋交易登记手续，将该房产登记在小明的名下了。

■案例2

出售孩子名下房屋需按特别规定

李先生想出售未成年儿子小华（化名）名下的一套房产。

律师提醒，在这过程中，李先生必须遵循出售未成年人名下房产的特别规定：一是监护人为了未成年人的利益才能出售其房屋，并须提供监护人签名，保证其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书；二是监护人出售未成年人房屋的情况应当公告，公告期为7天，且公告期间无异议。满足了以上条件，李先生除了按照正常的房屋交易登记程序提交资料外，还需提交售房人小华的户口簿或出生证、监护人的身份证、单位或团体出具的小华监护人证明书，证明其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人的利益。如果小华的监护人只有一个，还须提供经公证的监护人证明书，证明其唯一监护人资格。李先生备齐以上资料，便可到房管部门办理房屋出售的相关手续。如公示期间无异议的，李先生就可以顺利出售小华名下的房屋。

以未成年人名义购房的原因分析

当下，越来越多的人以未成年人的名义购房，概括起来主要有以下几种情况：

一是夫妻为了避免离婚时发生财产纠纷，不愿意使用夫妻任何一方的姓名，而让未成年子女作为房屋所有权人，以便夫妻双方离婚后能使孩子的生活得到保障；

二是为了规避若干年后有可能开征的遗产税，而使未成年子女成为房屋所有权人；

三是为了避免将来发生赠与或继承时，父母名下的房屋产权过户到未成年子女名下时，所需要交纳的交易手续费、契税等其他税费；

四是一些生意人在资金充裕时以未成年子女的名义购买房屋，投资固定资产，则是考虑到做生意的风险，将资金进行转移，一旦自己破产，能为孩子和自己都留条后路。当然，如果是为了恶意逃避债务、转移财产，而将自己购买的房产登记为未成年子女的姓名的，债权人可以依据《合同法》第七十四条规定对上述不当处分房产的行为进行撤销。

未成年人是否具备房屋权属主体资格？

房屋所有权是指房屋所有人对自己合法取得房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利，在性质上属于民事权利的一种。未成年人能否成为房屋权属主体，实际上是未成年人能否享有民事权利能力，能否成为民事主体的问题。根据《民法通则》第九条规定，“公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”法律平等地赋予自然人的权利能力，实际上是赋予所有人以同样获得权利，参与民事活动的机会。依法，未成年人与成年人都平等地享有申请房屋权属登记、处分房屋的资格。通俗地讲，孩子无论年龄大小、健康状况如何，都是具有民事权利能力的人，都可以依法成为房屋的所有权人。

但出于配合限购令的考虑，部分城市会限制未成年人购买房屋的民事权利。比如，广州市出台的《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产持续健康发展的意见》（穗国房字〔2010〕1311号）第一条就作出明确规定：“对于未满18周岁的人士，不得在本市单独购买商品住房。”依据该条例，未成年人只能以房屋所有权的共有人的身份进行登记落户。

正常的房屋产权证办理流程为：（1）确定开发商相关手续是否齐备；（2）到房产登记机关就购房合同进行登记；（3）向开发商领取房屋测绘报告和买卖契约；（4）到房产机关申请办理、缴税费。把房屋权属登记申请书、完税发票、有资质的房产测绘机构出具的房屋测绘成果、买卖契约乙方正本、当事人身份证明交付审核。在验核无误后，即可发证。

实践中，由于购房在我国属于比较重大的经济行为，涉及金额较大，且购房合同涉及内容及法律关系比较复杂，所以，未成年人购房的所有行为均应由其法定代理人代理实施。

以未成年人名义购房的法律风险

以未成年人名义购房的行为虽然具备法律效力，但也潜藏着一定的法律风险，主要体现在以下几个方面，需格外谨慎对待。

（一）办理按揭贷款难

未成年人房贷业务的申请主体问题就是指以未成年人名义购房的房贷业务中应当由谁来作为借款人的问题。依据《贷款通则》第十七条规定，借款人必须是具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人，并且具有按期还本付息的能力等条件。严格来说，此条规定排除了未成年人作为银行贷款的借款人的可能性。

因此，单纯以未成年子女的名义买房，是不能向银行申请贷款的，只有孩子的父母（或一方）与孩子共同作为买房人，由父母（或一方）向银行申请贷款和抵押承诺，办理为孩子代为还款并承担连带还款责任的公证，才能申请到银行贷款。

不过，从目前的形势来看，鉴于个人住房贷款业务快速发展的需要，基于法律规定，未成年人超出与其年龄、智力相适应的民事活动范围外的民事行为由监护人即法定代理人全权负责，有部分商业银行会对《贷款通则》的规定作扩张解释，即未成年人申请贷款的行为只要经过其法定代理人确认同意即视为具有完全民事行为能力的自然人的行为。

（二）房屋的转让、抵押等物权处分行为受限

父母为未成年子女购房后，该房屋便成为其个人财产，原则上，父母无权擅自处分。根据《未成年人保护法》第十二条规定，父母或者其他监护人不履行监护职责或者侵害被监护的未成年人的合法权益的，应当依法承担责任。同时，该法第四十七条规定，侵害未成年人的合法权益，对其造成财产损失或者其他损失、损害的，应当依法赔偿或者承担其他民事责任。

另外，《民法通则》第十八条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”也就是说，要处置未成年人的财产，必须符合“被监护人的利益”。《物权法》实施后，建设部在《房屋登记办法》第十四条中明确规定，因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。各地方的房屋登记实施细则也在纷纷制定或在征求意见稿中，有些地方政府还要求上述书面保证应当经过公证。

（三）发生赡养纠纷时，父母对房屋产权无能为力

《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”

如果房产证上是未成年人的名字，其成年后对父母不孝，不履行赡养父母的义务，父母也会因法律障碍而无法收回该房屋。当然，父母虽然不能对房屋所有权提出诉求，但可以就子女不履行法定赡养义务这一事实寻求法律救济。

（四）父母离婚时易因房产争夺对子女的抚养权

有些父母担心婚姻不稳定，一旦离婚会累及子女，因此预先将房屋产权登记在未成年子女名下。但事实上，这种做法往往会给财产分割及子女的抚养问题带来法律纠纷。

从法律上来讲，虽然未成年子女并没有出资购买房屋，但是既然父母同意将房产登记在子女的名下，就认定是父母对子女的赠与。因此，该房屋属于未成年子女的个人财产，不属于夫妻双方的共同财产。

当父母离婚时，夫妻任何一方都无法分得该房屋。但是，从抚养权的角度来看，谁取得了对子女的抚养权，谁就可以在事实上使用或者拥有该房屋，所以，孩子拥有房产将会造成夫妻财产分割及子女抚养相持不下的困境，往往导致夫妻在离婚时为了争夺房屋而不是真正为了未成年子女的利益去争夺孩子的抚养权，未成年子女的利益也得不到真正的保护。

综上所述，以未成年人名义购买房屋，为子女创造优厚的物质条件，是当下很多父母的美好心愿。父母的良苦用心可以理解，但在孩子还未成年时就给他如此庞大的财产，这可能对孩子的发展造成一定的负面影响，并且存在着一定的法律风险。因此，以未成年人名义购买房产必须三思而后行。

据新华网、检察日报、南方法治报等